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Broker (Agent Immobilier) licenciée de l'état de Floride.
Diplomée en Sciences Economiques de l'université Paris-Dauphine.
Membre du Conseil d'Administration de l'Association des Realtor de Floride.
Membre du Comité Directeur de Miami-Accueil.
Membre actif de la Chambre de Commerce franco-américaine de Miami.

Q: D’où vient le nom R.I.C.H. Homes of Florida ?

BB: J’ai cherché un nom qui soit général et j’ai pensé à RICH qui veut dire beaucoup de choses. D’abord j’ai pensé à "Rich and Famous!" et au Français "Riche"; ce sont avant tout les initiales de "Real Estate Investment Commercial and Homes". Je ne voulais pas me servir de mon propre nom, comme d’autres agences, je voulais un nom qui représente ce que je fais, c’est à dire vendre des maisons et aussi qui représente la Floride.

Q: Comment vous est venue l’idée d’ouvrir votre agence ?

BB: Depuis mon arrivée, j’ai toujours aimé les maisons américaines et j’ai été fascinée par la facilité des américains à devenir propriétaire. Mon premier client était un Français. Depuis plusieurs années, il venait en touriste à Miami et rêvait de s’acheter une propriété. Son handicap était la langue et sa méfiance vis-à-vis de l’étranger. Quand je l’ai rencontré,en 1989, il a décidé d’acheter avec moi, une magnifique propriété, sur les canaux de Miami Beach, de plus de 700 m2 pour $650.000. J’ai compris, à ce moment, qu’il y avait un marché à développer. Depuis, je me suis spécialisée dans la clientèle européenne désireuse de s’installer à Miami jusqu’à devenir, aujourd’hui, la seule agence immobilière française à Miami. 

Q:Quels facteurs vous ont fait choisir Miami comme centre pour vos activités ?

BB: J’ai avant tout choisi la Floride. C’était bien avant RICH HOMES. Ma décision a été prise il y a plus 10 ans. Quand je suis arrivée aux Etats Unis, j’ai tout de suite pensé que la Floride, et surtout Miami, était l’endroit où il fallait investir, étant donné sa situation, son climat, la proximité et les possibilités commerciales que je pouvais développer avec la France.
Maintenant, si j’ai choisi Miami, et surtout Miami downtown, c’est parce que je pense qu’il faut être au centre de la ville pour avoir un accès direct entre mes clients et les différentes propriétés que je leur présente. Mais Miami, pour moi, ce n’est que le début et je pense me développer sur le reste de la Floride.

Q: Comment se porte le Marché Immobilier à Miami ?

BB: L’immobilier est en très bonne santé aujourd’hui à Miami. Après avoir connu une baisse il y a deux ans, nous connaissons depuis 6 mois, une courbe ascendante des ventes. Le marché immobilier de Miami, contrairement à celui de Los Angeles ou New York, n’est pas très spéculatif mais plutôt cyclique, sans "crach", et avec des cycles d’environ 7 ans.

Q: Que conseilleriez-vous à un Francais, comme moi, qui voudrait s’installer à Miami? Quelles sont les difficultés ?

BB: Il n’y a aucune difficulté à-priori, il est plus beaucoup plus simple de devenir propriétaire d’une maison en Floride, et en particulier ici à Miami, qu’en Europe. Il n’y a pas de complications juridiques, pas de notaire. Les transactions se font très simplement. Malgré tout, il ne faut pas oublier des points importants avant, et pendant le processus d’achat.

Q: Comment votre agence RICH HOMES OF FLORIDA se positionne-t-elle â Miami ?

BB: Je crois que j’ai choisi de travailler dans ce qu’on appelle un "niche market", c’est à dire que je n’entre pas en concurrence avec les grandes agences de Floride, qui sont de plus en plus regroupées en grands conglomérats nationaux. Il y a de moins en moins de petites agences comme la mienne. La différence que je voudrais signaler, c’est que j’offre un service complet : c’est le client qui est le plus important.
Par rapport à ces grandes sociétés qui regroupent entre 100 et 150 agents immobiliers, je tiens à rester de taille humaine, avec un petit nombre d’agents qui sont toujours à l’écoute de chaque client. Je ne me contente pas de vendre des maisons, il est important pour moi d’offrir à mes clients un service juridique et commercial et de les aider à s’insérer dans la vie sociale de Miami.

Q: Quels conseils donneriez-vous à une famille française qui voudrait s’installer à Miami?

BB: La première question que je leur poserais serait : Avez-vous des enfants et quel âge ont-ils? En effet, les emplacements des écoles est un élément déterminant dans le choix de leur future résidence. Etant donné l’étendue de cette ville, si vous choisissez de faire participer vos enfants au programme français des écoles publiques, vous ne pourrez pas habiter à Aventura, car il n’y a pas encore ce programme à Aventura.
Donc, ce qui est important, avant tout, c’est de savoir s’ils ont une famille. Si c’est le cas, quelles sont leurs intentions ? – de leur faire suivre le cursus américain ou bien de les inscrire dans une école internationale.
Ensuite, même s’ils ont l’intention de les inscrire dans une école américaine, je leur donne la liste des écoles où le niveau est le meilleur car tout dépend de l’environnement et donc, si on choisit une mauvaise école, les enfants en pâtiront. Je crois c’est la question la plus importante que je pose et comme la plupart de mes clients sont des familles, je suis donc très spécialisée, je connais très bien les quartiers qu’il faut leur recommander.

Q: Comme un agent immobilier professionnel, conseillerez-vous aux familles françaises de vous contacter de France déjà avant de venir à Miami ou en arrivant à Miami ?

BB: Avant de répondre directement à cette question, je voudrais souligner la grande différence entre l’agent immobilier français et l’agent américain. En effet, en raison de la centralisation des offres dans une banque de données reservée aux professionnels, il vous sera inutile, comme vous auriez dû le faire en France, d’aller d’agences en agences pour trouver votre bonheur. Toutes les agences ont accès au même inventaire !!! Pour revenir à la question, je crois qu’il faut distinguer 2 choses:
1. Les familles qui sont intéressées par la Floride et qui veulent acheter une maison. Je pense que pour celles là on peut déjà commencer depuis la France car il y a beaucoup de choses à préparer, avant leur installation à Miami, les documents légaux surtout, et bancaires éventuellement. 
2. Les familles qui ont été mutées par leur employeur pour s’installer ici pour 2, 3 ou 4 ans, c’est donc une location qu’ils recherchent et je pense que s’ils me contactent 2 semaines avant leur départ, je peux très bien m’en occuper. Je n’ai pas besoin de plus de temps, étant donné que le marché de l’immobilier locatif est très porteur et qu’on ne peut pas retenir une maison pour plus de 2 semaines, je ne vois pas l’utilité de me contacter avant. Malgrè tout, s’ils veulent des informations sur Miami, sur les avantages des différents endroits, je peux leur fournir ces informations à tout moment.

Q: Comment se passe le processus d’achat ? Doit-on passer devant le notaire ?

BB: Comme je vous l’ai déjà dit, l’avantage du marché immobilier de Miami, est d’être un marché très rapide, très fluctuant, il n’y a pas du tout de lois qui vous mettent des bâtons dans les roues. Et donc, il n’y a pas de notaire. Et il n’y a pas de promesse de vente, le contrat que vous signez avec votre agent immobilier, ce sera le même contrat qui sera utilisé au moment de la signature. Donc la signature peut se faire très rapidement.
C’est l’agent immobilier qui remplira le contrat, qui présentera l’offre au propriétaire, et une fois le contrat signé, remettra celui-ci à l’agence avec un dépôt de garantie de 10%; qui sera gardé dans un compte séquestre jusqu’à la date de clôture ou de signature définitive. Maintenant, si vous avez l’intention d’acheter une maison à crédit, il faudra compter environ 5 à 6 semaines entre le moment de la première signature et le "closing" ou remise des clés. C’est un processus assez simple et les banques américaines sont très ouvertes aux acheteurs Français.

Q: En tant qu’un investisseur, que me conseillerez-vous d’acheter aujourd’hui à Miami ?

BB: En tant qu’investisseur, je crois que tout dépend de votre budget. Je ne crois pas que je puisse répondre d’une façon générale à cette question. Le budget sera vraiment déterminant dans ma réponse. Le marché de l’immeuble de rapport est vraiment aujourd’hui un marché en pleine croissance, avec un taux locatif d’absorption de plus de 95%, et un rendement moyen d’environ 10% par an.
Vous pourrez avec environ $150,000, devenir propriétaire d’un immeuble de $500,000, avec une douzaine d’appartements occupés et un retour sur investissement de plus de 12%. L’avantage de ce genre de produit par rapport à la France, c’est que nous n’avons pas de lois sociales aussi fortes qui laissent les locataires, sur place, sans payer leur loyer. Ici, les lois sont simples, si votre locataire ne paye pas, il est mis dehors au bout d’un mois. D’autre part, l’impôt est calculé sur les bénéfices réels réalisés et non pas sur les revenus perçus et son montant n’est que de 20% seulement.
Maintenant, si l’investisseur a un apport de plus de $500,000, on peut trouver des immeubles de bureaux avec un bon rendement ou si vous cherchez une rentabilité plus commerciale, on peut se tourner vers les hôtels, motels ou centres commerciaux, qui sont en plein essor aujourd’hui à Miami.

Q: Pouvez-nous parler de la Communauté Française à Miami et de l’avenir de RICH HOMES dans cette Communauté ?

BB: Je crois que c’est une communauté très vivante et qui a beaucoup apporté à Miami, à la fois sur le plan culturel, que sur le plan commercial. Elle est en pleine croissance et tous les jours, je reçois une famille qui désire s’installer à Miami.


RICH HOMES
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